Вправе ли арендодатель регулярно «навещать» квартиру, сданную в аренду?
Многие арендаторы до сих пор думают: да, хозяин квартиры может спокойно прийти к ним, чтобы посмотреть, в каком состоянии жильё. Главное, предупредить об этом заранее. Тем более, такой пункт часто прописан в договоре аренды.
Но в немецком праве у арендодателя НЕТ общего права на осмотр квартиры. Даже если это написано в вашем договоре — такой пункт, скорее всего, недействителен ❌
Праву собственности арендодателя, вытекающему из ст. 14, абз. 1 Основного закона (GG), противостоит право владения арендатора, а также неприкосновенность жилища согласно ст. 13, абз. 1 Основного закона. Суды стараются в каждом конкретном случае обеспечивать надлежащий баланс этих правовых позиций.
❗️ Так что – никаких посещений квартиры без повода, даже если такое условие есть в договоре.
А какие основания осмотра обычно признаются обоснованными?
✅ Для обследования повреждения – после получения уведомления от арендатора о недостатках жилья.
✅ При предстоящей повторной сдаче в аренду – чтобы показать потенциальным новым арендаторам, если настоящий не планирует продолжать арендные отношения.
✅ В связи с мерами по содержанию или модернизации в соответствии с §§ 555a, 555d BGB.
✅ Для предотвращения реальных угроз и опасностей – при наличии обоснованного подозрения.
При наличии каких условий возможен осмотр?
✅ Заблаговременное уведомление – срок предварительного уведомления должен быть соразмерным в зависимости от степени срочности.
✅ Арендодатель обязан конкретно указать дату и время осмотра, при этом особенно учитывая рабочий график арендатора. Осмотр в неподходящее время недопустим.
✅ Право на осмотр существует только в рабочие дни и в обычное дневное время.
✅ Арендодатель вправе по объективным причинам привести с собой небольшое число сопровождающих лиц, например ремонтных рабочих или экспертов.
✅ Осмотр может проводиться строго в объективно необходимых и согласованных пределах. Тот, кто получил доступ для определённой цели, не вправе использовать эту возможность для общей инспекции квартиры.
BGH ещё в 2014 году рассмотрел конфликт между арендатором и арендодателем и постановил, что арендодатель не обладает правом на периодический контроль жилья без особого повода. Типовое условие в договоре аренды о «проверке состояния жилого помещения» было признано недействительным в силу ненадлежащего ущемления интересов арендатора.
В том деле стороны прямо договорились, что арендодатель вправе осмотреть исключительно те помещения, в которых были установлены датчики дыма. Однако при согласованном визите хозяин попытался осмотреть весь дом и войти в другие комнаты против воли арендатора. Возник конфликт и арендодатель потребовал расторжения договора. Арендатор с этим не согласился, суд признал его правоту.
Так что немецкое право тщательно балансирует интересы сторон: арендодатель имеет право на доступ, но только на конкретных основаниях, с предупреждением и в разумное время. Система в целом надёжно защищает арендатора.
💡А если вы столкнулись с нарушением ваших интересов в арендных отношениях, эксперты из @LegalTaxExpertise всегда готовы прийти вам на помощь. Напишите нам!
Но в немецком праве у арендодателя НЕТ общего права на осмотр квартиры. Даже если это написано в вашем договоре — такой пункт, скорее всего, недействителен ❌
Праву собственности арендодателя, вытекающему из ст. 14, абз. 1 Основного закона (GG), противостоит право владения арендатора, а также неприкосновенность жилища согласно ст. 13, абз. 1 Основного закона. Суды стараются в каждом конкретном случае обеспечивать надлежащий баланс этих правовых позиций.
❗️ Так что – никаких посещений квартиры без повода, даже если такое условие есть в договоре.
А какие основания осмотра обычно признаются обоснованными?
✅ Для обследования повреждения – после получения уведомления от арендатора о недостатках жилья.
✅ При предстоящей повторной сдаче в аренду – чтобы показать потенциальным новым арендаторам, если настоящий не планирует продолжать арендные отношения.
✅ В связи с мерами по содержанию или модернизации в соответствии с §§ 555a, 555d BGB.
✅ Для предотвращения реальных угроз и опасностей – при наличии обоснованного подозрения.
При наличии каких условий возможен осмотр?
✅ Заблаговременное уведомление – срок предварительного уведомления должен быть соразмерным в зависимости от степени срочности.
✅ Арендодатель обязан конкретно указать дату и время осмотра, при этом особенно учитывая рабочий график арендатора. Осмотр в неподходящее время недопустим.
✅ Право на осмотр существует только в рабочие дни и в обычное дневное время.
✅ Арендодатель вправе по объективным причинам привести с собой небольшое число сопровождающих лиц, например ремонтных рабочих или экспертов.
✅ Осмотр может проводиться строго в объективно необходимых и согласованных пределах. Тот, кто получил доступ для определённой цели, не вправе использовать эту возможность для общей инспекции квартиры.
BGH ещё в 2014 году рассмотрел конфликт между арендатором и арендодателем и постановил, что арендодатель не обладает правом на периодический контроль жилья без особого повода. Типовое условие в договоре аренды о «проверке состояния жилого помещения» было признано недействительным в силу ненадлежащего ущемления интересов арендатора.
В том деле стороны прямо договорились, что арендодатель вправе осмотреть исключительно те помещения, в которых были установлены датчики дыма. Однако при согласованном визите хозяин попытался осмотреть весь дом и войти в другие комнаты против воли арендатора. Возник конфликт и арендодатель потребовал расторжения договора. Арендатор с этим не согласился, суд признал его правоту.
Так что немецкое право тщательно балансирует интересы сторон: арендодатель имеет право на доступ, но только на конкретных основаниях, с предупреждением и в разумное время. Система в целом надёжно защищает арендатора.
💡А если вы столкнулись с нарушением ваших интересов в арендных отношениях, эксперты из @LegalTaxExpertise всегда готовы прийти вам на помощь. Напишите нам!
